陈诗涛（不雅点机构、博鳌房地产论坛创举东说念主）：尊敬的诸君客东说念主，下昼好！紧记咱们的行尊葛培健先生在此前就告诉咱们，园区这个鸿沟太巨大，是曩昔中国经济发展的星辰大海，是以继博鳌产业科技大会、大湾区产业论坛、长三角产业论坛后，咱们确定本年开动举办不雅点产业年会，何况每年举办下去。11月27日中央和国务院两办刚刚发了一篇灵验裁减物流成本的决策，其中很蹙迫的一句是，促进物流与产业的和会与改换，今天咱们的产业及物流大会开的适逢其会。
不雅点在内地的总部在广州，袭取了广东东说念主的求实和低调，一直是用家具在作念事，咱们扫数的东西皆是寂寞的IP，皆是原创的，然而过于低调，许多东说念主问咱们，能不可告诉环球，不雅点作念什么，阻误环球一分钟的工夫，请环球望望大屏幕。
不雅点有4个家具：一是新媒体，有多样矩阵，不雅点网在内地是简体版，香港是繁体版，系列的公众号许多，我不赘述。二是不雅点指数探讨院主若是企业探讨和行业的默契。三是品牌举止，本年1—11月28日，咱们主若是作念行业举止，一经得手作念了28场。四是会员就业体系亦然不雅点曩昔会要点推的，当前咱们活跃的有10万+，其中企业会员为主，个东说念主会员有一部分。
咱们遮掩的行业：房地产建造、住房租借、生意地产、金融成本、产城、产业园区、物流仓储、物流园区，物业、办公神态、养老及文旅，生存思情及配套供应，数字及科技等等。
不雅点的特质一句话轮廓：市集化、国际化、专科化和宝石永恒概念。
环球皆说本年的经济体感不太好，今天这个会议有接近300东说念主，200家企业预约报名，环球皆是但愿通过演讲、对话，面临面的执个手，或者拥抱一下，找契机、寻求合营，抱团取暖，我也至极但愿2025年的体感比本年慈详小数。
接下来我发布两个默契，向扫数产业园区、佃户、配套、物流仓储等等方面的践行者们抒发不雅点的问候。两份默契是寂寞的，稍后不错在咱们的网站高下载两份完好的默契。
我今天仅仅简便先容一下，先讲讲产业园区暨基础智力投资发展默契。两个默契皆是由不雅点指数探讨院出品。
弁言，本年要点是全球的价值链在重构，产业园区本年很困难，然而契机许多，通盘定位是高端化、智能化、绿色化。
要道词：打造需求引擎。其中咱们用了北上广深四各城市的数据，然而有一些数据不是很公开，咱们这里就莫得作念太多。然而咱们看到第三季度北京市集录得新低，TMT行业是需求的引擎。广州是看到2028年供应将不低于1万亩，主若是要矫正许多低效工业园，打造更多的特质标杆，包括本年也发布了许多方面的设施。上海和深圳，环球会嗅觉到空置率照旧比拟高，然而深圳第三季度的空置率是有所改善。举座而言，本年如果能以房钱换出租率，我念念咱们的产业园区大部分皆是比拟惬心的。
咱们对行业作念了许多的探讨，行业的颗粒度是由企业的微不雅层面组成的，咱们要点作念了一些排名，这个不是芜俚的排名，咱们是但愿透过这些样本企业，它的微不雅弘扬，大致综述成行业的中不雅的弘扬和趋势，咱们禁受了代表性的30强，招商、张江、联东、苏州工业园、中电光谷、苏高新、天安数码城、东湖高新、东久新宜等等。
对这些企业作念一个点评，招商为什么是冠军？它的量就无谓说了，招商有三大新兴产业，至极是产业投资+孵化就业，包括当今是轻重并举，轻金钱也不绝在作念。张江高科一直是园区的杰出人物，它在中国大陆有完好的集成电路布局，生物医药也属于最蚁合、链条最完善，改换活力最强的一个园区。第三名给了联东，这是民营企业，它当前的在建造面积是最大的，本年它是首单民企园区公募REITs。苏州工业园区亦然国内许多园区去学习的所在，除了沿海地区，还有西部的园区，内部蚁合了许多寰宇500强的企业。
低空经济是当今政策端遍及在补助的，这里列举了一些国度补助低空经济的政策，包括深圳也发布了关系的设施。产业会走向集群化，产业园区需要一又友圈，中电光谷在7月份和南京雨花区合营投了100亿，最近很火的华为在上海的表情，也有很大的事反效应。
当今事迹承压，融资进度显然加快，咱们看到这边有几十起融资的事件。
产业成本当今亦然热门，产业成本的DNA便是耐烦成本，咱们需要作念长线。最近环球说凯德在上海卖浦发大厦，凯德是咱们永恒温顺的样本企业，他们在国内照旧不绝在投，最近他们也在发东说念主民币基金，主若是投中国的产业园区鸿沟。宁德也参与了股权投资。
本年还有一个火热的词是城投换档产投。今天来了相等多的所在平台公司，如何换，产业类的国企若何作念？国度有一个设施叫335，环球会看到这个打算，适应这个打算的事情曩昔不错作念，而且可接续性也不错取得各方面政策的援救。
本年是REITs元年，扩募打算进行中，右边这张图不错看到本年的园区REITs。
本年很难，是以遍及在作念轻金钱，轻金钱有许多打算，内部有许多交叉点，咱们就没作念排名，咱们选出了10家作念得比拟好的。
对他们作念一个综合的点评，中原幸福、润城新产业、木棉中国、园能源作念得是比拟好的，等一下也有润城新产业的指点先容他们的作念法。
默契的全文咱们会在网站上发布，宽宥环球下载，对咱们提议月旦指正。
接下来先容一下2024物流仓储暨基础智力投资发展默契。物流行业是要高效化、智能化、绿色化转型，这是咱们当前对物流行业的标签。通盘物流行业运行放缓，本年仓储物流行业的压力很大，要道词是以价换量。华东区以上海为主，本年的空置率照旧双位数，然而好在是旧年到本年莫得新的供应，来岁会有好转。本年在物流方面弘扬比拟好的是华南，华南有很大的作用，一个是商贸，第二是跨境电商。
这两个月指数回升的幅度莫得达到年内的高点。从微不雅企业来看，咱们禁受了10家物流仓储作念得比拟好的，包括普洛斯、万纬物流、京东产发、宝湾、顺丰、ESR、丰树东久新宜、深国际、安博中国。
咱们给物流的要道词是“低谷见峰峦”，普洛斯是物流的巨无霸，万纬物流的冷链一定是最佳的，京东产发也有它的特质。普洛斯在计较选址、策略上是比拟好的，万纬迂曲的产业链条上，作念得也诅咒常丰富的，京东产发依靠京东集团的供应链来发展。这几家今天皆有代表来到现场。东久新宜的产业和物流发展的也很好，普洛斯亦然两者并举，它很蹙迫的金钱处置、运营平台是作念得比拟好的。
在国度的仓储房钱和适度率，这里我就不再细讲，前三季度的政策，环球不错看一下，包括多样用地的空间，国度提的政策。冷情当前通盘来说，包括冷链，热度是最高的，举座房钱当前是下调的，包括希音、京东智能在肇庆的一些表情，咱们这里作念了一些图表，环球不错温顺一下。
快递当前是融资的主力军，出海是本年的要道词，是以今天地午的论坛会有计划对于出海这个话题。
存量金钱若何周转是要道，环球会看到最近东百和黑石的合营，让黑石来运作。咱们看到易商也在出售一些金钱回血，固然它自己也在发东说念主民币基金。普洛斯秘书国外的许多表情会卖掉，然而国内的要不绝投资和深耕。
仓储的REITs，右边这个图是它的一览表。REITs的讲演，医药类的仓储可能是曩昔新的方向。
举座的打算体系和更多真是定kaiyun中国官方网站，环球不错在不雅点网和咱们的园区、不雅点指数公众号，以及跟咱们的共事提取PDF原文。
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